Kirije u Banjaluci od 500 do 800 KM: studenti najmanje poželjni zakupcima
Kirije u Banjaluci kreću se od 500 do 800 KM, a studenti su kategorija zakupaca koju stanodavci najmanje žele. Kako kaže Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika za promet nekretnina Republike Srpske, jeftinih stanova u gradu gotovo da više nema, a stručnjaci za nekretnine ne očekuju pad cijena u skorijem periodu.
Milanović podsjeća da su od 2022. godine do danas cijene stanova pri kupovini porasle za 100 odsto, odnosno da je novogradnja danas duplo skuplja nego tada. Po njegovoj logici, i cijena najmova treba da raste, ali pošto je potražnja za kupovinom veća, a nema priliva stanovništva ni izražene potrebe za najmovima, poskupljenje kirija nije bilo proporcionalno. Zbog toga su nestali stanovi za 300 do 350 KM na koje su studenti nekada računali.
Tri kategorije zakupaca i raspon od 500 do 800 KM
Prema njegovim riječima, zakupci se dijele u tri kategorije. Najnižu grupu čine studenti, srednju porodice, a treću, stanodavcima najzanimljiviju, poslovni klijenti, gdje su cijene znatno veće. Raspon od 500 do 800 KM odnosi se upravo na tu najnižu grupu, dok je za taj novac gotovo nemoguće iznajmiti stan u centru.
Milanović objašnjava i sezonski ritam tržišta: od kraja avgusta do početka oktobra potražnja je veća, pa i cijena raste. Studenti najčešće traže lokacije bliže fakultetima ili one koje su dobro povezane javnim prevozom, a centar grada više nije mjesto gdje se može naći jeftin stan.
Zašto stanodavci izbjegavaju studente
Kada je riječ o izboru zakupaca, studenti su iz ugla stanodavaca najnepoželjnija kategorija. Milanović navodi dva razloga: prvi je što stanovi ne budu održavani na najbolji način, pa kod novijih stanova i namještaja postoji rizik da šteta bude veća od zarade od zakupa. Drugi je to što studenti nisu dugoročni zakupci – ako uđu u oktobru, a izađu u maju ili junu, stanodavcu ostaje nekoliko mjeseci praznog hoda, što za njega predstavlja gubitak. Zato se ugovori sa vlasnicima nekretnina najčešće potpisuju na godinu dana i duže.
Ipak, napominje sagovornik, nisu svi studenti u istoj situaciji. Ima i onih čije su porodice u boljoj finansijskoj poziciji, pa ne prekidaju iznajmljivanje. Oni koji stan traže već u avgustu obično žele kvalitetniji i jeftiniji smještaj na boljoj lokaciji, dok oni koji žele da uštede jednu ili dvije najamnine dolaze na početku akademske godine i biraju ono što je ostalo. Stanodavci su, kako kaže, zahtjevni, a stanovi koji se kupuju za izdavanje nisu jeftini – u njih je uložen veliki kapital za koji vlasnici očekuju povrat.
Prema njegovoj procjeni, oko 20 do 30 odsto stanova u svakoj novoizgrađenoj zgradi su investicijski stanovi namijenjeni iznajmljivanju. Što se najmova tiče, vrhunci potražnje su u periodu od avgusta do oktobra, dok se oko Nove godine, praznika, u januaru i februaru najmanje ljudi odlučuje da mijenja stan. Cijena se tada koriguje prema ponudi i potražnji – ponekad su vlasnici spremni da sačekaju da prođe period slabije potražnje i ne žele da spuštaju cijenu, a ako im je važno da stan što prije izdaju, cijenu koriguju.
Pad cijena se ne očekuje
Kada je riječ o izgradnji stanova, Milanović ističe da nema izgleda da cijene padnu. One konstantno rastu – 2022. godine zabilježen je veliki rast od 30 do 40 odsto zbog globalnih cijena, a od 2023. trend rasta je blaži. Nepredviđenih udara na tržište, kako navodi, nema.
Eventualni pad, smatra on, ne bi došao preko noći. Čak i kada bi potražnja u jednom trenutku oslabila, cijene se ne bi odmah snizile – investitor bi radije produžio dinamiku prodaje, pa bi zgradu od 30 stanova koja se ranije prodavala za šest mjeseci prodavao devet. Tek bi konstantan pad potražnje doveo do prilagođavanja ponude, jer viškovi na tržištu proizvode efekat pada cijena. Investitori prate potražnju i nude više, što sa aspekta kupaca nije dobro. Visoke cijene ne odgovaraju onima koji u tom trenutku kupuju, ali kada jednom kupe, odgovara im da vrijednost nekretnine raste, jer niko ne želi da mu imovina gubi na vrijednosti.
